Q&A Prima casa

Dopo aver definito i requisiti richiesti per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, passiamo all’analisi di alcuni quesiti. Infatti, la normativa si presta ad un numero eccezionale di casistiche a cui cercheremo di dare risposta di seguito.

  1. Ho già una prima casa e vorrei comprarne un’altra, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Posso rinunciare alle agevolazioni godute all’atto del primo acquisto e versare la differenza?

No, il contribuente non può rinunciare ai benefici goduti.

Infatti, nelle risoluzioni 105 del 2011 e 112 del 2012, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato l’argomento dell’irrinunciabilità del beneficio, ricordando che la dichiarazione rilasciata dal contribuente che richiede i benefici “prima casa” non è revocabile, tanto meno in vista di un successivo nuovo acquisto, così come confermato dalla Corte di Cassazione (sentenza del 28 giugno 2000 n. 8784).

  1. Ho ricevuto in donazione una casa a Milano dai miei genitori, dove sono attualmente residente, beneficiando delle agevolazioni prima casa. Ora vorrei comprare casa ad Assago con la mia ragazza. Posso beneficiare nuovamente delle agevolazioni “prima casa”?

Sì, l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto di un immobile a titolo gratuito (donazione o successione) non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici “prima casa”.

Infatti, l’acquirente dovrà dichiarare di non aver acquistato un altro immobile sul territorio nazionale, sfruttando l’agevolazione “prima casa”. 

  1. Sono già residente nel Comune nel quale sto acquistando casa. Posso non spostare la residenza nella mia nuova casa o perdo le agevolazioni “prima casa”?

Sì, puoi non spostare la residenza e godere delle agevolazioni “prima casa”.

Infatti, per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza e, di conseguenza, sarà sufficiente risiedere nello stesso Comune.

In ogni caso, smarcata la questione delle agevolazioni “prima casa” è necessario considerare la ricaduta del mancato trasferimento della residenza nell’immobile acquistato ai fini IMU e ai fini della detrazione degli interessi passivi pagati sul mutuo acceso per l’acquisto dell’abitazione.

Difatti, qualora il proprietario, ancorché non detenga altri immobili, non trasferisca la residenza all’interno dell’immobile acquistato, lo stesso sarà assoggettato al pagamento dell’IMU su tale abitazione.

Per esempio, qualora il proprietario acquistasse l’immobile in data 01/01/2020 e trasferisse la residenza il 01/07/2020, lo stesso non decadrà dalle agevolazioni “prima casa” ma dovrà versare l’IMU per i mesi intercorrenti tra l’acquisto (gennaio) e il trasferimento della residenza (luglio).

  1. Se cedo la mia prima casa entro 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza realizzata è tassata?

No, a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione (articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR).

In tal caso, non ha nessuna importanza, ai fini dell’assoggettamento ad imposta della plusvalenza, né che l’immobile sia stato acquistato con agevolazioni prima casa nè il fatto che si riacquisti un altro fabbricato abitativo entro un anno dalla cessione.

Per esempio, se un contribuente, già residente a Milano, acquista un immobile nello stesso Comune, avrà diritto alle agevolazioni prima casa ma, qualora non vi trasferisse la residenza e cedesse l’immobile entro 5 anni, la plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto) sarà assoggettata a IRPEF in quanto l’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale.  

  1. Se conservo la mia prima casa ma cedo solo la pertinenza entro 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza realizzata è tassata?

Come detto nel punto precedente, la cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale entro cinque anni dall’acquisto non genera plusvalenza e, quindi, non è imponibile a condizione che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. 

Diverso è il caso in cui la pertinenza venga ceduta separatamente dall’abitazione principale. In tale ipotesi, l’Agenzia delle Entrate, rispondendo ad uno specifico interpello (Risposta 83 del 2018), afferma che venga meno il vincolo di strumentalità funzionale della pertinenza rispetto al bene principale e, di conseguenza, ritiene che la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale della sola pertinenza vada assoggettata ad IRPEF.

Tale circostanza, inoltre, causa la decadenza, limitatamente alla sola pertinenza, dalle agevolazioni “prima casa” (Risoluzione 31 del 2006 dell’Agenzia delle Entrate).

Per concludere, sì, tale plusvalenza viene tassata.

  1. In sede di rogito ho promesso di vendere la mia originaria prima casa ma non riesco a venderla entro 12 mesi. Cosa posso fare?

In tal caso, il contribuente è tenuto a presentare apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta e degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita. 

Qualora il contribuente non presenti istanza, l’Agenzia delle Entrate provvederà a riliquidare autonomamente l’imposta, applicando le sanzioni in misura piena, pari al 30% dell’imposta non versata.

In questa situazione eccezionale è però intervenuto il Decreto Liquidità (articolo 4) che ha sospeso i termini previsti dalla normativa sulle agevolazioni “prima casa” per 313 giorni (dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020).

Di conseguenza, qualora il 23.02.2020 fosse in corso il periodo di 12 mesi dalla data di acquisto della nuova prima casa, il contribuente può vendere l’originaria prima casa entro il 31.12.2020 senza perdere le agevolazioni. Inoltre, se il nuovo acquisto è effettuato tra il 23.02.2020 e il 31.12.2020, il contribuente potrà vendere l’originaria prima casa entro il 31.12.2021.

  1. Se concedo in locazione l’abitazione che ho acquistato con le agevolazioni “prima casa”, perdo i benefici? 

No, la locazione non implica automaticamente la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.

  1. Se acquisto due appartamenti contigui, accatastati separatamente, posso beneficiare delle agevolazioni “prima casa”? 

Affermativo. Infatti, si ha diritto all’agevolazione “prima casa” sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue, da sottoporre successivamente a fusione (la dottrina parla di limite triennale per procedere in tal senso) sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa.

  1. Fin quando devo tenere la residenza per non perdere l’agevolazione prima casa?

Su questo tema la norma tace. Ci sono due correnti di pensiero:

  1. Visione prudenziale. Dato che l’Agenzia richiede che il contribuente sia residente nel momento in cui svolge l’accertamento dei requisiti di legge e dato che l’accertamento relativo all’imposta di registro può essere fatto entro 3 anni, si ritiene che tale termine si calcoli dai 18 mesi entro cui il contribuente è obbligato a spostare la propria residenza, quindi portando l’obbligo di mantenimento della residenza a 54 mesi (4 anni e mezzo) dalla data di acquisto;
  2. Visione meno prudenziale – Alla luce di quanto definito al punto precedente, il termine dei 3 anni entro cui l’Agenzia delle Entrate deve completare l’accertamento vanno calcolati dalla data di acquisto e, di conseguenza, il contribuente è obbligato a mantenere la residenza per i 36 mesi successivi all’atto dell’acquisto dell’immobile (o comunque, qualora la residenza venga spostata entro 18 mesi, fino ai 36 mesi dall’acquisto). 
  1. Ho venduto la mia prima casa ma non la pertinenza collegata. Posso usufruire delle agevolazioni “prima casa” per un nuovo acquisto senza vendere il mio garage?

Sì, il contribuente può fruire dei benefici “prima casa” mantenendo la proprietà del solo garage (Risposta 241 del 2019 dell’Agenzia delle Entrate). Infatti, non è un requisito ostativo il possesso di un bene pertinenziale in quanto le disposizioni ostative fanno riferimento agli immobili abitativi e non alle unità censite in altre categorie catastali.

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