Cedolare secca – Vantaggi e svantaggi

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La “cedolare secca” è un regime fiscale facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di IRPEF e relative addizionali per i redditi derivanti dalla locazione di immobili, oltre che dell’imposta di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe.

CHI PUO’ OPTARE?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) nel caso in cui lochino gli immobili a soggetti che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.  

Sono, quindi, escluse dal regime in oggetto le società, sia qualora partecipino al contratto come proprietari che come inquilini, anche se la dottrina, in alcuni casi, si è espressa in caso opposto

SU QUALI IMMOBILI?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze, anche in caso di locazioni brevi, locazioni transitorie o locazioni parziali dell’immobile

QUANTO SI PAGA?

L’aliquota prevista è pari al 21% del canone di locazione annuo. E’ prevista un’aliquota speciale, pari al 10%, per i contratti di locazione a canone concordato, cioè contratti stipulati sulla base di specifici accordi tra associazioni dei proprietari e degli inquilini e  relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative.

QUANDO POSSO OPTARE?

E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. 

In questo caso, il contribuente potrà optare (o revocare l’opzione) entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Quindi, ad esempio, se il contratto dura dal 01.01.2020 al 31.12.2024, il proprietario può optare per il regime di cedolare secca entro il 30 gennaio di ogni anno.

QUANDO SI PAGA?

Esattamente come per l’IRPEF, il proprietario procede al pagamento dell’imposta sostitutiva in sede di dichiarazione dei redditi, sia per quanto riguarda il saldo delle imposte che per quanto riguarda gli acconti.

Quindi, ad esempio, se un soggetto loca un immobile abitativo, precedentemente sfitto, dal 01.01.2020 al 31.12.2024, lo stesso dovrà procedere al pagamento dell’imposta relativa al 2020 solo nel giugno 2021.

VANTAGGI E SVANTAGGI

I vantaggi della cedolare secca sono principalmente due:

  • Aliquota vantaggiosa – 21% (o, addirittura, 10%) contro un’aliquota IRPEF minima del 23%;
  • Imposta sostitutiva – Non si cumula con gli altri redditi.

Lo svantaggio della cedolare secca è sicuramente rappresentato dall’impossibilità di utilizzare deduzioni e detrazioni sui redditi assoggettati a tale regime.

Per concludere, possiamo affermare che tale regime sia indubbiamente vantaggioso per chi ha già un altro reddito (di lavoro o di pensione) mentre va valutata la convenienza qualora non si abbia un altro reddito IRPEF o qualora si possa disporre di elevate deduzioni o detrazioni (per esempio, elevate spese mediche o spese sostenute per la ristrutturazione di un immobile).

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